Medeni Kanun’da belirli bir süre devam eden zilyetliğe dayalı olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, olağan ve olağanüstü zamanaşımı kurumları altında düzenlenmiştir.
Olağan Zamanaşımı (Sicile Dayalı Zamanaşımı):
Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil yolsuz tescildir. Kanunda öngörülen zilyetliğe ilişkin diğer şartların da oluşması halinde olağan zamanaşımına dayanarak yolsuz tescille kayıt maliki olarak görünen kişi, mülkiyet hakkını kazanabilir. Gerçekten Medeni Kanun’un 712. Maddesinde, tapuda yolsuz tescile istinaden malik olarak gözüküp de gerçekte mülkiyet hakkına sahip olmayan kayıt malikinin; zilyetliğini itiraz olmaksızın (davasız) en az on yıl süreyle iyiniyetli sürdürmesi halinde mülkiyet hakkını tescil anından itibaren kazanacağı düzenlenmiştir.
Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin iktisabı için taşınmazın tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu edilebilecek taşınmazlardan olması gerekmektedir. Zira, kamu malı vasfındaki taşınmazlar tapuya tescil edilmiş olsa dahi M. K. 712. Maddesi kapsamında mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. Yine çifte tapu halinde de adi zamanaşımı hükümleri uygulama alanı bulmaz.
Olağan zamanaşımına dayanmanın şartlarından olan iyiniyet, tapu kayıt malikinin kendisinden beklenen tüm özeni göstermiş olmasına rağmen adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi durumunda geçerli olacaktır. Söz konusu iyiniyet, yalnızca zilyetliği kazanma anında değil; zilyetliğin sürdüğü en az on yıl boyunca devam etmiş olmalıdır.Bununla birlikte iyiniyetli zilyedin, zilyetliği davasız (çekişmesiz) ve aralıksız en az on yıl sürmelidir. Mevcut zilyede karşı açılan ve kabulle sonuçlanan davalar, zilyetliği sona erdireceğinden davasızlık şartının oluşmasını engeller. Bunun gibi zilyetliğin geçici olmayacak şekilde kaybı veya yolsuz tescilin öğrenilmesi halinde de olağan zamanaşımı süresi kesilir.Tüm şartlarından aynı anda gerçekleşmesi ile birlikte zamanaşımının tamamlanmasıyla yolsuz tescil sonucu malik olarak görünen zilyet, mülkiyet hakkını kazanır; buna mukabil gerçek hak sahibi ise mülkiyet hakkını kaybeder.
Olağanüstü Zamanaşımı (Sicil Dışı Zamanaşımı):
Olağanüstü zamanaşımına istinaden mülkiyet hakkı kazanılması Medeni Kanununun 713. Maddesinde düzenlenmiş olup; 713. Maddenin 1. Fıkrasında tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar 713/2’de ise tapuya kayıtlı taşınmazlarla ilgili hükümler yer almıştır. Bununla birlikte 713/son fıkrasındaki “Özel kanun hükümleri saklıdır.” düzenlemesi karşısında olağanüstü zamanaşımı konusunda Kadastro Kanunu’nun 13. Ve 14. Maddeleri de genel hükümler olarak uygulama alanı bulacaktır.
Buna göre tapusuz taşınmazların kadastrodan önce veya sonra olağanüstü zamanaşımına dayanılarak kazanımlarında ve imar ihya yoluyla kazanım hallerinde Kadastro Kanunu 17. Maddesindeki yollama nedeniyle; Kadastro Kanunun 14. Maddesi öncelikle uygulanacaktır. Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımıyla kazanılmasında ise Medeni Kanun 713. Maddesi esas alınacaktır. Kadastrosu devam eden tapulu taşınmazlar yönünden ise Kadastro Kanunu’nun 13. Maddesi önemli olacaktır.Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılması için söz konusu taşınmazın niteliği ve hukuki rejimi itibariyle bu yolla iktisabının mümkün olması, kanunda zilyetliği ilişkin aranan şartların oluşması ve adına tescil talep eden tarafından açılan dava kapsamında mahkemece yapılacak ilana süresinde ve geçerli olacak bir şekilde itirazın gelmemesi gerekir.
Olağanüstü zamanaşımıyla kazanılacak taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması veya tapuya kayıtlı olsa da malikinin kim olduğunun anlaşılamaması veyahut kayıt malikinin yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu taşınmaz üzerinde özel mülkiyet kurulmaya elverişli olmalıdır. Orta malları, hizmet malları, ormanlar, Devletin hüküm ve tasarrufunda olup da kamu hizmetine özgülenen özel mülkiyete tabi taşınmazlarının bu yolla kazanılması mümkün değildir. Bununla birlikte her ne kadar özel mülkiyete tabi olsalar da özel kanunlarda (Kıyı Kanunu, Vakıflar Kanunu, Kültür Varlıklarını Koruma Kanunu gibi) olağanüstü zamanaşımıyla kazanılmasının mümkün olmadığının düzenlendiği taşınmazlar da mevcuttur. Bu kapsamda olmayan Devletin kamu hizmetine özgülenmemiş özel mülkiyete tabi taşınmazlarının ise imar ve ihya yoluyla mülkiyetinin kazanılması 3402 sayılı kanunun 17. Maddesi kapsamında mümkündür.
Taşınmazın sicil dışı zamanaşımıyla iktisabının mümkün olmasının yanında zilyetliğe ilişkin birtakım şartların da oluşması gerekmektedir. Kanunda malik sıfatıyla zilyetliğin davasız ve aralıksız en az 20 yıl devam ediyor olması gerektiği belirtilmiştir. Malik sıfatıyla zilyetlik, kendisinden başka birinin kendisine üstünlük sağlayacak zilyetliğini tanımıyor olması durumudur. Davasızlık ile de zilyede karşı mülkiyet veya zilyetliğine itiraza ilişkin davalar göz önüne alınmakta olup; dava dışı itirazlar veya ihtarnameler bu kapsamda değerlendirme alanı bulmamaktadır. Bu şartlarla birlikte zilyetliğin aralıksız en az yirmi yıl sürmesi gerekmektedir. Bu süre geçerli bir zilyetlik devri ile (miras gibi) önceki zilyedin süresinin de eklenmesi mümkündür. Olağanüstü zamanaşımıyla kazanımda iyiniyetli zilyet olmak koşul olarak aranmamıştır. Malik sıfatıyla zilyet olan davacı zilyetliğe ilişkin koşullarının oluştuğunu belgeler, tanık veya bilirkişi incelemesine dayanarak ispatlayabilir. Ancak tapusuz taşınmaz Kadastro Kanunu 14. Maddesinde düzenlendiği gibi sulu toprakta 40 dönüm, kuru toprakta 100 dönümü aşan mülkiyet iddialarında bu iddiasını 14/4. Sayılan belgelerle ispat etmek durumundadır.
Bu şartların varlığı halinde tescil davasının Medeni Kanun’un 713/3. Maddesi Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik olarak gözüken kişilerin mirasçılarına karşı açılacağı belirtilmiştir. M.K. 713. maddenin 4. ve 5. Fıkralarında dava konusunun mahkemece gazeteyle bir defa ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilan olunacağı, son ilandan itibaren üç ay içinde olağanüstü zamanaşımıyla kazanıma ilişkin şartların oluşmadığı yönünde itiraz olmaz veya itiraz yerinde görülmez buna mukabil davacı da iddiasını ispatlarsa tescil kararı verileceği düzenlenmiştir. Yine 713/6’da ise itiraz eden davalıların da aynı davada asli müdahil sıfatıyla kendi adlarına tescil isteyebileceği belirtilmiştir.